张炯律师代理房屋买卖合同案，配偶未签字合同被判无效 作者：张炯律师     时间：2018-07-11    来源：转载自最高人民法院裁判文书

湖南省湘潭县人民法院

民 事 判 决 书

（2017）湘0321民初2569号

原告：罗某某，男，1954年12月9日出生，汉族，湖南省湘潭县人，居民，住湖南省湘潭县易俗河镇。

原告：林某某，男，1984年10月25日出生，汉族，湖南省湘潭县人，居民，住湖南省湘潭县易俗河镇。

两原告共同委托诉讼代理人：楚 ，湖南潭州律师事务所律师。

两原告共同委托诉讼代理人：周 ，湖南潭州律师事务所实习律师。

被告：刘 ，男，1962年12月2日出生，汉族，湖南省湘潭县人，居民，住湖南省湘潭县谭家山镇。

被告：罗 ，女，1963年9月10日出生，汉族，湖南省湘潭县人，居民，住湖南省湘潭县谭家山镇。

两被告共同委托诉讼代理人：张炯，湖南力攻律师事务所律师。

第三人：湘潭新环境房地产经纪有限公司，住所地：湘潭市岳塘区。

法定代表人：袁李，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王鸿，男，1977年5月16日出生，汉族，湖南省株洲市人，公司员工，住湖南省株洲市芦淞区。

原告罗某某、林某某与被告刘定安、罗淑萍、第三人湘潭新环境房地产经纪有限公司（以下简称“新环境房地产经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月19日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月26日公开开庭进行了审理，原告罗某某及原告罗某某、林某某的共同委托代理人楚艳枝、周游、被告刘定安、罗淑萍及其共同委托诉讼代理人张炯、第三人新环境房地产经纪公司的委托诉讼代理人王鸿到庭参加诉讼。在审理过程中，因本案案件复杂，不宜适用简易程序进行审理，本院依法裁定转为普通程序，并于2018年3月29日进行开庭审理，原告罗某某及原告罗某某、林某某的共同委托代理人楚艳枝、被告罗淑萍及被告刘定安、罗淑萍的共同委托诉讼代理人张炯、第三人新环境房地产经纪公司的委托诉讼代理人王鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告罗某某、林某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决确认解除原、被告以及第三人新环境房地产经纪公司之间签订的《房屋买卖合同》；2、请求法院判令两被告向原告返还定金20000元；3、请求法院判令两被告方原告赔偿居间费损失9460元；4、请求法院判令两被告向原告支付违约金99600元；5、请求法院判令两被告赔偿原告因本案产生的律师费损失10000元；6、请求法院判令本案的诉讼费两被告承担。事实和理由：2017年8月25日，原、被告以及第三人签订《房屋买卖合同》，合同约定原告以498000元的价款购买两被告所有的位于湘潭县易俗河镇雪松北路东侧江岸名城秋水阁1栋2单元301的房屋；合同对房屋产权现状、交易价格、付款方式、付款步骤、房屋手续办理方式及时间、双方义务以及违约责任等进行了明确约定，合同签订后，原告依约支付了20000元定金。根据合同约定,双方应当在2017年11月10日前办理产权过户手续。但因两被告在合同签订后单方毁约，至今未能办理。虽然,第三人新环境房地产经纪公司、原告多次催告，要求被告履行合同义务，但被告一直拒不履行。根据第三条、第六条的约定，被告应按照房屋总价款的20%向原告承担违约责任，并应赔偿原告已支付的居间费用以及原告因诉讼所产生的律师费、诉讼费、保全费、评估费等为实现债权的所有费用。原告认为，被告的行为已经构成严重违约，被告应按双方合同约定承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的诉讼请求。

被告刘定安、罗淑萍辩称：一、本案的房屋买卖合同无效。原告与被告刘定安于2017年8月25日签订的房屋买卖合同属于无效合同。该房产系两被告共同购买，两被告均系房屋买受人，并办了银行按揭手续，但是尚未取得房屋产权证书。对此情况，原告以及笫三人都已明知，但是原告及第三人明知该房屋系两被告夫妻共同共有的财产，在被告罗淑萍不知情、不在场的情况下，私自与原告刘定安订立房买卖合同，且没有罗淑萍本人的签名和她所授权代理人的签名，不符合合同所约定的“签字生效”的条件。合同当事人没有在合同上签名，应属无效合同。其次，本案的房屋买卖行为未取得共有人罗淑萍的书面同意，且尚未取得房屋产权证书，因此依据法律规定不得转让。再次，刘定安在未取得妻子同意的情况下，单方处分共同财产的行为应属无效。二、在合同缔约过程中，原告和第三人均有过错，原告和第三人明知该房产系两被告共同共有，也明知没有罗淑萍的签名该房产交易根本无法达成，还要与刘定安单方签订合同，这样的行为损害了被告罗淑萍的利益。特别是第三人作为房产中介公司，更应当清楚的了解没有共有人签名是无法完成交易的，但仍然促成订立协议，并收取了中介费，第三人对合同的订立具有严重的过错。在合同签订后的第二天，罗淑萍在得知签订合同的情况后，立即向第三人的工作人员明确表示了不同意转让房屋，并要求退还定金给买方。但第三人拒不退还，所以才导致发生本案的纠纷。三、第三人未提供诚信、完整的居间服务，交易尚未达成，不能收取任何居间费用，且应当对此承担损害赔偿责任。在本案中，第三人明知房屋买卖未取得另一共有人的同意，交易根本无法达成。但未将该重要事实如实告知买方，依据法律规定，第三人不但不能获取任何报酬，而且应当承担赔偿责任。本案的买卖合同是第三人所提供的格式合同，其中，很多免除其责任以及加重他方责任的这些条款应属无效。总之，本案中的房屋买卖合同应属无效，因该合同取得的财产应当予以返还。原告所要求被告承担违约责任缺乏依据，应当依法予以驳回。相反，被告罗淑萍将保留向中介公司及责任方因擅自处分其房产，主张损害赔偿的权利。

第三人新环境房地产经纪公司辩称：希望原、被告双方能够调解，并都按照合同进行履行。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：对原告出具的原、被告身份信息、结婚证复印件、第三人的工商登记信息，被告及第三人没有异议，本院予以确认。对于原告罗某某与被告刘定安及第三人签订的《房屋买卖合同》、第三人出具的收款收据的真实性予以确认。对于被告刘定安、罗淑萍与湘潭大同世界实业股份有限公司签订的商品房买卖合同的真实性、合法性、关联系予以确认。对第三人出具的书面证明，其内容有部分与本院查明的事实有出入，本院不予认可。对于原告出具的视听资料（第三人的员工与被告刘定安的通话录音）的真实性予以认可。对于湖南潭州律师事务所委托合同及律师费发票的真实性予以确认、对陈利霞与林某某及第三人签订的《房屋买卖合同》的真实性予以认可，但该合同与本案争议的焦点没有关联，本院对此不予认可。对被告出具的视听资料的真实性予以确认。

本院经审理认定事实如下：2017年8月25日，原告罗某某代原告林某某与被告刘定安以及第三人湘潭新环境房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告以498000元的价款购买被告刘定安、罗淑萍共同所有的位于湘潭县易俗河镇雪松北路东侧江岸名城秋水阁1栋2单元030201号房屋;合同对房屋产权现状、交易价格、付款方式、付款步骤、房屋手续办理方式及时间、双方义务以及违约责任等进行了明确约定。在该合同的尾部，原告罗某某与被告刘定安及第三人的置业顾问均在上面签名，并由原告罗某某与被告刘定安在上面捺印，原告罗某某代原告林某某在合同上进行了签名，被告刘定安代被告罗淑萍在合同上签名为“罗淑平”。在合同签订前进行协商时，第三人的工作人员与被告罗淑萍电话联系，被告罗淑萍要求房屋出卖价格为50万元。合同签订后，原告罗某某、林某某支付了购房定金20000元，该款由第三人湘潭新环境房地产经纪有限公司收取并保管，并由原告向第三人支付了居间服务费9460元。事后，原告罗某某及第三人湘潭新环境房地产经纪有限公司多次催告被告刘定安，要求被告刘定安办理房屋过户手续，但被告刘定安以其妻子被告罗淑萍及女婿等家属不同意出卖为由没有配合办理房屋过户手续，原告因此诉至法院。

本院认为：1、本案争议的商品房，属于被告刘定安与被告罗淑萍共同共有，系两被告的夫妻共同财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。因此，被告刘定安在处分夫妻共同财产的时候，应当征得被告罗淑萍的同意。原告及第三人在与被告刘定安签订《房屋买卖合同》的时候，原告及第三人已经明知该房屋属于两被告的夫妻共同财产，理应知道在买卖房屋的时候，应当得到房屋的共同共有人的同意。虽然本案的第三人通过打电话的方式与被告罗淑萍进行了联系，并征求了被告罗淑萍的意见，被告罗淑萍要求价格为50万元，但是原告及第三人在与被告刘定安签订房屋买卖合同时最终达成一致的价格为498000元。对于498000元的价格，应当为原告的新的要约，该要约没有获得被告罗淑萍的同意，也没有得到被告罗淑萍的事后追认，被告罗淑萍本人没有在《房屋买卖合同》上签名或捺印，也没有授权委托他人签名或捺印，所以，该要约没有得到被告罗淑萍的承诺，该要约已失效，因此，原告罗某某与被告刘定安及第三人所签订《房屋买卖合同》不符合合同成立的要件，对各方当事人均不具有约束力，原告罗某某、林某某与被告刘定安、罗淑萍之间的房屋买卖合同关系不能成立。对于原告要求确认解除原、被告以及第三人之间签订的《房屋买卖合同》以及判令两被告向原告返还定金20000元、赔偿居间费损失9460元、支付违约金99600元及承担因本案产生的律师费损失10000元的诉讼请求，本院依法不予支持。2、原告与第三人新环境房地产经纪公司在本案中系居间合同关系，双方有关居间合同的事宜，不属于本案审理的范围，本院对此不予处理。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十条、第二十五条、第二十六条、第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告罗某某、林某某对被告刘定安、罗淑萍的诉讼请求。

本案受理费3082元，由原告罗某某、林某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。

审　判　长　　 

人民陪审员　　 

人民陪审员　　 

二〇一八年五月八日

代理书记员　　 

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